COMPRANDO IMÓVEIS NA PLANTA: CUIDADOS, ERROS E DICAS
Um exemplo disso é que você pode conseguir preços mais baixos e condições de pagamento facilitadas quando o imóvel escolhido está na planta. Porém, é preciso ter um cuidado redobrado. Afinal, o comprador está comprando uma promessa que só pode ser vista no papel e que ainda levará algum tempo para ser cumprida. Além disso, há o parcelamento durante a construção e um valor de financiamento após a entrega das chaves, condições que precisam ser conhecidas com detalhes.
Portanto, além de alguns critérios que o comprador deve prestar atenção na hora da escolha — que dizem respeito à localização, ao tipo de imóvel e à idoneidade do vendedor —, também é preciso ter atenção para as condições de pagamento, que devem ser vistas minunciosamente, a fim de evitar dores de cabeça no futuro.
Por isso, preparamos este conteúdo que te ajudará a identificar os cuidados e os erros cometidos nesse tipo de compra. Também colaboraremos com algumas dicas que, certamente, ajudarão você a evitá-los. Começaremos falando sobre as alternativas de financiamento existentes e como funcionam os processos de financiamento. Em seguida, falaremos sobre os desafios que você enfrentará e apresentaremos uma série de recomendações que serão bastante úteis para a sua compra.
No financiamento de um imóvel na planta, você deve levar em conta que existem duas etapas a serem cumpridas. A primeira é aquela que começa no momento em que você assinou o contrato de compra e venda com a construtora, que é o documento que oficializará a negociação, e a segunda é aquela que vem após a entrega das chaves quando, em grande parte das vezes, o comprador recorre a um financiamento bancário para fazer frente ao custeio do saldo devedor do imóvel junto à construtora.
É importante ter em mente que quando a construtora lança um empreendimento imobiliário ela também pensa nessas duas etapas. Assim, para a primeira, que antecede a entrega das chaves, ela cria uma tabela que busca oferecer boas condições de pagamento para os compradores, mas que também sejam compatíveis com a necessidade que ela tem de receber o dinheiro que é necessário para dar andamento à construção. É por isso que é muito importante conhecer a idoneidade e a solidez da construtora, para se certificar de que ela será capaz de dar início e andamento à obra, mesmo se não conseguir vender na planta a maioria dos imóveis projetados.
De modo geral, quando o imóvel é comprado na planta e o projeto não é subsidiado por nenhum programa do governo, a construtora cria um parcelamento que, normalmente, é composto da seguinte maneira:
A forma de composição da tabela e os valores que são cobrados variam de construtora para construtora e estão associados ao valor do imóvel e ao prazo de entrega da obra.
Na composição da tabela durante a obra, a construtora leva em consideração a inflação da construção civil que está projetada para ocorrer entre o início da obra e a entrega das chaves. Assim, ela aplica uma correção mensal sobre as parcelas que, durante a obra, deve ser feita pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que mede a variação dos custos da construção civil em todo o país — preço de materiais e de mão de obra.
Após a entrega das chaves a construtora pode financiar com recursos próprios algum eventual saldo residual que tenha restado. Neste caso, no lugar do INCC, normalmente ela passará a utilizar o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que são índices que medem a inflação da economia.
Naturalmente, também serão aplicadas taxas de juros tanto durante a construção, quanto após a entrega das chaves.
O saldo devedor que deve ser pago após a entrega do imóvel geralmente é custeado por algum financiamento bancário, que deve ser solicitado pelo comprador. Esse financiamento só poderá ser adquirido após a emissão do Habite-se pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. O Habite-se é um documento oficial que é emitido após a prefeitura vistoriar a construção e comprovar que tudo está de acordo com o projeto e com as normas da construção civil.
No Brasil, para a aquisição de imóveis até R$750 mil localizados nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal, e até R$650 mil para imóveis localizados nos demais estados da União, o comprador pode recorrer ao financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para imóveis com valores maiores existe o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Também é bom saber que o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para pagar o saldo devedor, após a entrega das chaves. Ainda, cabe ressaltar o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista (Pró-Cotista), uma linha de financiamento semelhante ao SFH que está disponível apenas para os trabalhadores optantes do FGTS.
Por fim, não podemos esquecer o Programa Minha Casa Minha Vida, criado pelo Governo Federal para financiar imóveis para famílias que têm renda mensal entre R$1,6 mil e R$5 mil. O Programa mantém uma burocracia de liberação do financiamento bem menos complicada do que a exigida pelo SFH e taxas de juros subsidiadas pelo Governo. O Governo pode pagar até R$25 mil do valor do imóvel na primeira faixa de financiamento.
O valor limite do imóvel a ser adquirido varia de cidade para cidade, podendo chegar a R$225 mil no Rio de Janeiro e São Paulo e R$200 mil em Vitória (ES) e Belo Horizonte (MG). Em outras cidades do país os valores são menores.
Como foi dito logo na introdução deste material, a compra de um imóvel na planta exige um planejamento detalhado em todas as etapas. Afinal, é esse planejamento que permitirá ao comprador antecipar as situações que terá que enfrentar e, assim, se preparar para elas. Portanto, o primeiro desafio será realizar uma pesquisa rigorosa sobre a situação do mercado, comparando os preços dos imóveis disponíveis com os benefícios que eles oferecem e também as condições de pagamento durante e após a construção.
É preciso ter completo conhecimento sobre todos os detalhes dos financiamentos. Abrir mão dessa pesquisa e, por consequência, do planejamento, são os dois erros mais graves que o comprador pode cometer. Eles podem criar sérios problemas futuros, uma vez que os demais erros a seguir poderão ser decorrentes deles.
Sem planejamento é bastante possível que o comprador acabe comprando um imóvel acima das condições que ele consegue pagar. Isso pode levar a atrasos no pagamento das parcelas, o que acarretará cobrança de multas e juros ou, na pior das situações, a incapacidade total de pagamento. Durante a obra, o imóvel pode ser devolvido para a construtora, havendo devolução de parte do valor pago. Contudo, a construtora poderá reter até 25% do total que recebeu.
Após o Habite-se, o imóvel é dado como garantia de pagamento. Isso significa que, se o comprador não pagar as parcelas, ele também perderá o imóvel. Ele não perderá todo o valor pago, mas só receberá a parcela que tem direito após a venda do imóvel pela instituição financeira e o desconto da dívida existente.
A liberação do financiamento bancário para pagamento do saldo devedor ocorre normalmente em 30 dias após a entrada da documentação. Isso se toda a documentação exigida estiver completa e for entregue rapidamente. Quanto mais demora houver na entrega dos documentos, mais tempo levará para ocorrer a liberação do crédito. Se faltar algum documento, também haverá atraso.
Se o comprador e/ou o cônjuge tem dívidas ativas com a União e, portanto, não consegue obter uma certidão negativa de débitos, mesmo conseguindo comprar o imóvel na planta, não conseguirá obter o financiamento bancário para o pagamento do restante do imóvel após o recebimento das chaves.
As tabelas com os preços dos imóveis na planta que as construtoras divulgam apresentam o preço para pagamento à vista e não o preço total, considerando os reajustes e os juros de pagamento durante a construção. Por isso, é preciso conhecer bem as condições de pagamento para saber o valor final do imóvel na entrega das chaves e como os reajustes ocorrerão.
Conversando com os bancos você perceberá que a taxa de juros que eles inicialmente apresentam pode diminuir de acordo com a relação que você tiver com a instituição. Os bancos cobram taxas de juros menores do que aquelas cobradas de quem não é cliente. Quanto melhor for a relação do cliente com o banco, mais favoráveis serão as condições de negociar a taxa de juros.
O sistema de amortização da dívida diz respeito à forma como ela será paga, considerando a maneira como os juros são calculados. Confira os três tipos:
Conhecendo os preços de imóveis ofertados pelo mercado e as condições de financiamento que os bancos oferecem, passe a compará-los com o seu orçamento familiar. Leve em consideração que a compra do imóvel pode até pedir algum tipo de economia, mas é essencial que ela não represente um sacrifício muito grande que cause danos no padrão de vida da sua família.
Coloque todas as despesas no papel: escola dos filhos, aluguel, condomínio, alimentação, lazer, etc. Também coloque no papel todas as receitas que a sua família tiver e compare com as despesas, somando a elas a prestação do imóvel. Lembre-se que durante a obra também podem existir aquelas parcelas intermediárias, que exigem que uma reserva extra seja feita.
Desta forma você terá como prever como será a sua situação financeira, a partir do momento em que incorporar as parcelas às suas despesas mensais.
Esse tópico merece ser destacado porque, na sua análise, você precisa também considerar que na hora da mudança para o novo imóvel você terá despesas extras com documentação, frete, etc. É preciso se preparar para elas.
Reúna o máximo de informações, compare todas as variáveis, pergunte aos corretores e funcionários de bancos sempre que tiver dúvida e só feche uma negociação quando tiver a certeza de que está comprando o imóvel que deseja e que ele está de acordo com as suas condições de compra.
A possibilidade de aquisição de um imóvel na planta oferece ao comprador vantagens verdadeiras. Por outro lado, é preciso ter uma atenção muito grande para evitar que estas facilidades se transformem em dores de cabeça futuras.
Por isso o comprador precisa se cercar do máximo de informações, tanto sobre o imóvel, quanto sobre as condições de pagamento ao longo da construção, e sobre o financiamento após a entrega das chaves. Por fim, coloque as nossas dicas em prática e tenha certeza de um bom negócio!
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